医師のマイホーム購入平均価格とマイホームを賃貸に出せるのか？

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これまでにも、数多くの勤務医・公務員・大手企業勤務の方々からご相談をいただき、
税務・不動産・資産運用の専門資格を持つ担当者が、一人ひとりに最適なご提案を行ってまいりました。

特に、高所得者層ならではのお悩みや将来へのご不安に寄り添い、
「今」だけでなく「将来」を見据えた安定的な資産形成をお手伝いすることが、私たちの使命です。

 

本日は、医師のマイホーム購入平均価格とマイホームを賃貸に出せるのか？という点について解説していきたいと思います。

 

① 医師のマイホーム購入平均価格（日本全体）

民間医局のアンケート調査によると、医師が購入した自宅について以下のような傾向が確認されました：

• ボリュームゾーンは3,000〜5,000万円未満（約26.8％）

• 購入価格が**5,000万円以上の住宅は全体の64.4％**に上り

• さらに1億円以上を支払った医師も11.8％存在 仲介手数料無料 ゼロシステムズ+1connect.doctor-agent.com+2CareNet.com+2

このことから、医師のマイホーム購入額は一般に非常に高い傾向があります。

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② 日本の平均的な住宅価格帯（都市別比較）

Tokyo Portfolioによれば、70〜80㎡の中心部マンションの平均価格は以下の通りです：

• 東京都内：約8,000万円

• 大阪市中心部：約5,260万円 東京ポートフォリオ

この価格差は、医師がマイホームか投資物件としてどこを選ぶかに影響します。

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③ 医師の視点から見た「マイホーム vs 不動産投資（大阪編）」

項目	マイホーム購入（医師）	不動産投資（大阪・ワンルーム等）
購入額	5,000万円以上が多数	約3,500万円程度～（開始しやすい価格帯）
主要目的	資産と住まいを両立（快適性重視）	資産形成・節税・収益重視
節税効果	住宅ローン控除あり（最大28万円／年）	減価償却＋経費による所得圧縮が可能
ランニングコスト	管理費・固定資産税など	同様の支出だが、賃料収入でカバー可能
物件規模	一戸建て or 広めマンション	ワンルーム複数展開などスモール投資可

 

 

 

購入したマイホームを「賃貸に転用」した場合、状況によっては節税効果が得られる可能性があります。以下に、勤務医や会社員にとって有利になるような「税金対策のポイントと注意点」を整理します。

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✅ マイホームを賃貸に出したときの税金対策｜全体像

① 損益通算が可能になる

マイホームを居住用から賃貸用に変更した時点で、「不動産所得」として損益通算の対象になります。

たとえば：

内容	金額（例）
年間家賃収入	180万円（15万円×12ヶ月）
経費（管理費、固定資産税、修繕費等）	▲60万円
減価償却費	▲70万円
ローン利息部分	▲50万円
→ 合計所得	▲0万円〜▲50万円（赤字）

✅ この赤字分を、給与所得と損益通算できるため、所得税・住民税が軽減されます（特に年収が高い医師・会社員に有利）。

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② 減価償却費を新たに計上できる

• 自宅として使用していた間は、減価償却はしていなかったはずです。

• 賃貸に切り替えた年から耐用年数に応じた減価償却がスタート可能（築年数に応じた簡便法で計算）

💡例えば、RC造で築10年のマンションなら「残存耐用年数＝47年−10年＝37年」などで償却可能。

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③ ローン利息が経費になる

• 住宅ローンを支払い中であっても、利息部分のみを経費計上可能

• 元本返済分は経費にはできませんが、利息は不動産所得の費用として処理可能

※住宅ローン控除は「居住用」でなくなった時点で適用終了になる点に注意。

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✅ 節税ポイントまとめ

節税策	内容
減価償却費の活用	毎年安定した所得圧縮に寄与。RC造や鉄骨造が有利
ローン利息の計上	利息部分は全額経費。フルローン物件だと大きい
経費の幅が広がる	管理費、火災保険料、修繕費、広告費などもOK
赤字が出ても損益通算	医師・高所得者は高税率ゾーンなので効果大

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✅ 注意点

注意点	内容
住宅ローン控除が消える	賃貸にした時点で住宅ローン控除は終了（住民票移動に注意）
居住用→事業用の用途変更	固定資産税が上がることも（※自治体による）
転勤による「一時的賃貸」は別扱い	一定の要件を満たせば住宅ローン控除が継続できる場合あり（※3年以内など）
譲渡時の特例制限	3,000万円特別控除などの居住用譲渡特例が使えないケースも

 

🔴 実需ローンで取得した物件を投資転用する際は、銀行との契約条件を必ず確認することが最重要です！！

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✅ 実務の一例（勤務医・年収2,000万円の場合）

• 自宅を賃貸に変更 → 家賃年収180万円

• 経費＋減価償却で赤字：▲50万円

• 所得税・住民税合計で約33％と仮定
  → 節税効果：約17万円／年

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✅ まとめ

✅ 「マイホームを賃貸に出す」と、不動産所得として節税に活用可能
✅ 減価償却・ローン利息・経費の計上で所得圧縮効果大
✅ 医師・高所得者層にとっては毎年10〜30万円以上の節税インパクトも見込める

しかし、実需ローンで取得した物件を投資転用する際は、銀行との契約条件を必ず確認することが最重要です。

 

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