住宅ローン控除との違い

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本日は、

年収1,200万円超の会社員が大阪で不動産投資をする場合の節税メリットと住宅ローン控除との違いを、2025年時点の制度に基づき、文章でわかりやすくまとめました。

 

 

✅ 年収1,200万円超の会社員が不動産投資を行うメリット（大阪編）

年収1,200万円を超える会社員は、所得税・住民税の合計で33〜43％程度の税率が課されています。そのため、「給与以外の赤字を活用して所得を圧縮する」ことができれば、非常に大きな節税効果が得られます。

● 節税効果の中核は「減価償却」と「経費計上」

大阪市内で新築ワンルーム（価格：3,500万円程度）を購入し、賃貸運用した場合、以下のような構造になります：

• 家賃収入：約9万円／月 → 年間108万円

• 減価償却費：約80〜120万円／年（RC造なら47年償却）

• ローン利息・管理費・固定資産税などの経費：約40〜70万円

これにより、**帳簿上は赤字（−50〜80万円）**になりますが、実際はキャッシュフローがほぼトントンまたは少しプラスになるよう設計できます。

この赤字を給与所得と損益通算することで、年間20〜30万円程度の節税が可能になります（税率33〜43%前提）。

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✅ 住宅ローン控除（マイホーム）との違い

一方で、住宅ローン控除は「マイホームの購入者向け」に設けられた制度で、年末ローン残高の0.7%を最大13年間、所得税や住民税から差し引ける制度です。

住宅ローン控除のポイント（2025年時点）

• 控除率：0.7%

• 対象：マイホーム（自己居住用）、要件あり

• 控除限度額：最大28万円／年

• 控除期間：10〜13年

ただし、年収が高いと「既に所得税が限界に近い」ことが多く、控除しきれずに還付が少ないケースもあります。また、制度の対象も限られ、投資目的では一切使えません。

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✅ 比較まとめ

項目	住宅ローン控除（マイホーム）	不動産投資（大阪ワンルーム）
対象	自宅用住宅	賃貸収益・節税目的
節税方法	税額控除（還付）	所得圧縮（損益通算）
節税額	年最大28万円	年20〜150万円（物件規模次第）
期間	最大13年	減価償却終了まで（最長47年）
資産形成	原則不可（支出のみ）	土地・建物が残る・資産増加
リスク	売却や転勤時に制約あり	空室・修繕・市場リスクなど
その他	安心感・住環境向上	インフレ対策・相続対策にも◎

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✅ 結論：年収1,200万円以上の方にとっての最適解

• 住宅ローン控除は年収が高すぎると節税効果が限定的

• 不動産投資（大阪ワンルームなど）は、減価償却を活かした「本質的な所得税対策」が可能

• 賃貸収益＋節税＋資産形成＋相続税対策という多層的なメリットがある

そのため、今後の資産形成や退職後の収入源、税対策まで見据えるのであれば、不動産投資（特に大阪などの堅実なエリア）は非常に有効な選択肢となります。

 

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