年収1,200万円超の会社員が大阪で不動産投資を行う場合の節税メリット

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本日は、「年収1,200万円超の会社員が大阪で不動産投資を行う場合の節税メリット」と、「マイホームで使える住宅ローン控除との違い（2025年最新）」について、わかりやすく比較・解説します。

 

✅【はじめに】年収1,200万円超の会社員が得られる主な2つの税制メリット

制度名	対象	節税効果	備考
① 不動産投資による節税	賃貸物件（投資用）	所得税・住民税を圧縮（節税）	減価償却など「赤字」による節税
② 住宅ローン控除	マイホーム購入時	所得税・住民税の控除（還付）	年末ローン残高の0.7%控除（条件あり）

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✅【1】不動産投資による節税メリット（大阪編）

🔹 モデル：大阪市内の新築ワンルームマンション（3,500万円）

内訳	内容
物件価格	約3,500万円（フルローン想定）
家賃収入	約9万円/月 → 年間108万円
経費	減価償却・ローン利息・管理費等 合計150〜200万円前後
不動産所得	帳簿上は▲50〜80万円の赤字（損益通算可能）

👉 この赤字分は給与所得と損益通算ができるため、税率33％の人であれば：

80万円 × 33% ≒ 年間26万円の節税

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✅【2】住宅ローン控除のしくみ（2025年最新）

2025年現在の住宅ローン控除（※2022年度以降の制度を継続中）：

項目	内容
控除率	0.7%（※旧制度の1.0%→引下げ済）
控除期間	原則13年間（条件により10年）
対象物件	長期優良住宅 or ZEHなどは優遇あり
年末残高限度	最大4,000万円（認定住宅は5,000万円）
控除上限額	年28万円（4,000万円 × 0.7%）

👉 つまり「年末ローン残高×0.7%」を、所得税から還付＋住民税から控除できる制度
ただし、高年収になると控除しきれないケースも発生します（後述）

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✅【3】両者の違いを比較表で整理

比較項目	不動産投資（大阪ワンルーム）	住宅ローン控除（マイホーム）
対象	賃貸用物件	自宅用住宅（居住要件あり）
控除方法	赤字を作って課税所得を圧縮（損益通算）	ローン残高に応じて税額を控除（還付）
節税額の上限	原則なし（所得の範囲まで）	最大28万円／年
節税年数	減価償却が続く限り（15年〜47年）	原則10〜13年
節税タイミング	確定申告で毎年反映	年末調整・確定申告（還付）
他の収入との相性	医師・役員・高年収会社員に◎	高年収層は控除しきれないことも

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✅【4】年収1,200万円超だと住宅ローン控除が不利なケースも？

• 所得税額が既に限界に達しており「控除しきれない」＝一部しか還付されない

• 控除上限も28万円なので、不動産投資の方が「節税できる幅が大きい」

• 会社員であっても、副業や不動産で所得分散・節税ができるとトータル可処分所得が増加

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✅【5】大阪で投資するメリット（年収1,200万円以上の会社員向け）

メリット	内容
✅ 融資が通りやすい	信用力が高く、フルローン・低金利（2.0〜2.5%）で通る
✅ 東京より安く買えて利回りが高い	大阪市内でも3,500万円〜4,000万円で新築1R投資可能（表面利回り4%前後）
✅ 法人化しなくても節税できる	減価償却で「帳簿上の赤字」を作りやすく、給与所得を圧縮可能

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✅【まとめ】

ポイント	解説
年収1,200万円超の会社員は、給与所得の税率が33〜43％になるため、不動産の赤字を通算できる「不動産投資」が節税効果大
住宅ローン控除は年28万円上限であり、高所得者には物足りないことが多い
不動産投資は「節税＋資産形成＋インフレヘッジ」も兼ねる万能戦略で、大阪市場は堅実なスタートに最適

住宅ローン控除と兼ねて、不動産投資の節税も加味すれば大きな所得税、住民税を軽減できます！！！

 

 

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