勤務医が築20年・総額8,000万円・10室の中古一棟アパートを経営する場合の節税効果とメリット

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特に、高所得者層ならではのお悩みや将来へのご不安に寄り添い、
「今」だけでなく「将来」を見据えた安定的な資産形成をお手伝いすることが、私たちの使命です。

 

本日は、

勤務医が築20年・総額8,000万円・10室の中古一棟アパートを経営する場合の節税効果とメリットについて、2025年現在の最新税制に基づいて、具体的かつ実務的に解説いたします。

 

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✅【1】前提条件（モデル設定）

項目	内容
購入金額	8,000万円（築20年RC造）
構造	RC造、耐用年数47年のうち残存27年（47年−20年）
戸数	10戸（家賃想定：月6万円 × 10室 = 年間720万円）
ローン	フルローン（or 頭金1,000万／借入金 7,000万円、金利1.5%、30年返済）
投資家属性	年収2,000万円以上の高所得勤務医（所得税率33〜45%＋住民税10%）

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✅【2】勤務医が一棟アパートを保有する節税メリット

節税ポイント	詳細
✅ 減価償却が強力	建物価格を約6,000万円とすると、RC残存耐用年数27年 → 年間約220万円の減価償却が可能
✅ 損益通算可能	不動産所得で赤字になれば、勤務医の給与所得と損益通算＝高所得部分の課税を圧縮
✅ 初年度は取得費用も経費に	仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険などが経費計上可能（初年度は赤字幅が大きくなる）
✅ ローン利息・修繕費	利息だけで年間100万円以上、加えて修繕や共用電気代も経費にできる＝現金支出しながら課税圧縮

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結果：課税所得から300〜400万円以上圧縮 → 年間100〜150万円前後の節税効果が期待可能！

 

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✅【3】節税＋資産形成の「攻守一体」モデル

観点	メリット
✅ 節税	減価償却＋経費で実質黒字でも帳簿上は赤字＝所得圧縮効果◎
✅ インフレ対策	アパートは「現物資産」なので、インフレで家賃も物価も上昇→保有価値維持・上昇
✅ レバレッジ投資	自己資金1,000万でも8,000万の資産を動かせる＝資産形成スピードが早い
✅ 相続税対策	土地・建物の相続税評価額が大きく圧縮できる（実勢価格の5〜7割以下）
✅ 法人スキームとの相性	法人で持てばさらに「退職金積立・所得分散・保険活用」など複合戦略も可能

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✅【4】数字で見る節税効果（概算）

項目	金額（年間）
家賃収入	約720万円（満室想定）
減価償却費	約220万円（27年償却）
ローン利息	約120万円（借入7,000万／1.5%）
管理費・共益費・修繕費	約80万円
不動産所得	約300万円前後の帳簿上赤字（キャッシュフローは黒字設計）

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給与所得からこの赤字300万円を損益通算すると、
👉 300万円 × 税率43%（概算）＝ 約130万円の節税効果

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✅【5】注意点・リスク

リスク	対応策
空室リスク	大阪など需要のある都市部＋駅近＋間取り選定で回避可能
減価償却終了後の戦略	築古アパートの場合15〜20年で建て替え・売却など出口を設計する
修繕費の増加	長期修繕計画を立て、運用キャッシュフローから計画的に積立

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✅【まとめ】

項目	ポイント
対象	年収1,500万円以上の勤務医に最適（特にバイト複数あり追納リスクが高い人）
節税効果	減価償却＋経費で毎年100〜150万円の節税効果
資産効果	約8,000万の資産をレバレッジ活用して保有可能。将来の年金代替にも有効
法人活用	長期保有・複数棟保有を視野に入れるなら法人スキームとの組み合わせも検討◎

 

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