個人がワンルームマンションを売却した場合にかかる税金・諸費用は？

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本日は

個人がワンルームマンションを売却した場合にかかる税金・諸費用」を一覧化し、さらに最も有利な売却タイミング（節税面・キャッシュフロー面をご提案します。

 

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✅【1】ワンルームマンション売却時にかかる税金・諸費用一覧

費用・税金	内容	金額目安（概算）
①譲渡所得税（所得税＋住民税）	売却益に対して課税される	※詳細は下表で解説
②復興特別所得税	所得税額×2.1%	所得税と合わせて計算
③仲介手数料	売却を不動産会社に依頼する場合	売却価格×3%＋6万円＋消費税
④印紙税	売買契約書に貼付	売却価格1,000万超5,000万以下＝1万円
⑤司法書士報酬	抵当権抹消・登記手続き	1〜3万円程度
⑥ローン返済・違約金	住宅ローン残債の一括返済・繰上手数料	数万円〜数十万円（金融機関による）
⑦その他費用	測量・書類取得など	数千円〜

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✅【2】譲渡所得税の計算方法と税率

 

▶️（1）計算式

・譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）

・課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除（居住用3,000万控除など※投資用は対象外）

・譲渡所得税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率

 

▶️（2）税率一覧　【分離課税】

保有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
短期譲渡（5年以下）	30%	9%	所得税×2.1%	39.63%
長期譲渡（5年超）	15%	5%	所得税×2.1%	20.315%

👉 5年を超えると税率が約半分になるため、「5年超保有」が大きな節税ポイントです。

1/1を6回迎えてください

 

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✅【3】売却時期の最適提案

▶️（1）税金面で最適なタイミング

1. 取得後5年超えた年の翌年1月1日以降に売却
   　→ 長期譲渡税率（20.315%）適用に切り替わる
   　（例：2019年7月購入 → 2025年1月1日以降が長期扱い）

2. 年収が低い年に売却
   　→ 他所得と合算されないが、ふるさと納税・控除との兼ね合いでキャッシュフロー調整も可能

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▶️（2）価格面で有利なタイミング

• 築5〜7年以内の売却が有利
  　→ 大幅に価格が下がる前、まだ「新耐震・設備の新しさ」で投資家需要が強い

• 金利上昇局面の直前
  　→ 購入者の融資条件が悪化する前に売る

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▶️（3）勤務医・高所得者の場合の最適戦略

• 年収が安定して高い勤務医は、売却益にかかる税率が一定のため、むしろ「5年超の長期譲渡適用」を最優先

• 将来的に法人化予定なら、法人へ売却（長期譲渡で税率20.315%）→役員社宅活用が最適

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✅【4】ケース別シミュレーション

▶️【例】大阪新築ワンルーム（取得価格3,500万円→5年後売却価格3,800万円）

項目	数値
譲渡所得	3,800万−3,500万＝300万円
税率（長期）	20.315%
税額	約60.9万円
実質手残り	300万−61万−諸費用（仲介手数料約133万）＝約105万円プラス

👉 短期譲渡（39.63%課税）なら税額118万円、手残り▲約57万円差が出るため、長期譲渡が圧倒的に有利。

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✅【5】まとめ

ポイント	推奨アクション
✅ 税率対策	購入から5年超えた翌年1月1日以降に売却
✅ 法人活用	売却後、法人で再購入→役員社宅や資産管理に活用
✅ キャッシュ最大化	築5〜7年目が売却価値も高くおすすめ

 

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