勤務医向け新築ワンルームマンション投資において「大阪＞東京」となる理由

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本日は、勤務医向け新築ワンルームマンション投資において東京より大阪がいい？？という疑問に回答していきます。

 

✅【前提条件】比較条件の設定

項目	大阪	東京
対象	新築ワンルームマンション（約30㎡）	同上
価格帯	約3,300万円〜3,800万円	約4,000万円〜5,000万円
表面利回り	3.8〜4.3％	2.8〜3.5％
購入者	勤務医・年収2,000万〜2,500万円（節税目的あり）

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✅【比較①】投資効率（キャッシュフロー）

項目	大阪	東京	コメント
家賃収入	月9.2万円	月11.5万円	家賃は東京が高いが利回りが低い
表面利回り	約4.1％	約3.0％	大阪が1％以上上回る
管理・修繕費	低め	高め	東京は管理費単価が高い傾向
実質キャッシュフロー	ややプラス〜均衡	毎月赤字になりやすい	大阪は「節税しながら黒字化」も可能

👉 節税だけでなく、手残りも期待したいなら大阪が有利。

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✅【比較②】節税効果（減価償却を使った所得圧縮）

項目	大阪	東京	コメント
建物価格	約2,400万円（全体の70%）	約3,200万円	建物価格が安い分、経費も抑えられる
設備部分（15年償却）	約350万円	約500万円	設備償却で毎年約20〜30万の経費計上可能
減価償却額（年間）	約80〜100万円	約110〜130万円	差はあるが、利回り差で大阪が補える
所得税率33％時の節税額	約27〜33万円	約36〜43万円	節税効率に大差なし。大阪でも十分な効果あり。

👉 節税目的であっても、大阪でも年間30万円前後の税額軽減は可能。

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✅【比較③】融資条件・初期コスト

項目	大阪	東京	コメント
頭金	約300〜400万円	約500〜800万円	初期資金のハードルが大阪の方が低い
ローン金利	1.8〜2.3％	1.6〜2.0％	わずかな差で実質影響小
融資額に対する利回り	◎	△	同じローンでも大阪の方がCFが出やすい

👉 「初期費用を抑えて始めやすい」「複数戸展開しやすい」点で大阪に軍配。

 

✅【結論】勤務医に大阪物件をおすすめする理由

観点	大阪の強み
✅ 節税＋手残り現金を両立できる	東京は節税できてもCF赤字になりがち
✅ 初期費用が少なく始めやすい	東京は1戸目からハードル高め
✅ 法人化戦略と相性が良い	法人収支を黒字にしやすく設計しやすい
✅ 複数戸の展開が可能	価格帯が低いため、広がりやすい
✅ 長期保有での節税・承継に向く	大阪で法人利益をコントロールしやすい

 

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