勤務医が「新築不動産投資」を行う際の節税になる理由

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本日は、勤務医が「新築不動産投資」を行う際の節税になる理由と、「年収500万円の方」と「年収2,000万円の勤務医」とでの税務効果の違いをお話ししたいと思います

 

✅【前提】新築不動産投資とは？

• 例：新築ワンルームマンション（価格3,000万〜4,000万円）

• 減価償却：建物部分は47年、付属設備部分は15年（定額法）

• ローン利用：フルローン or 一部自己資金

• 家賃収入：年間100万〜120万円程度が多い

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✅【なぜ節税になるのか？】

新築不動産投資では、以下のように「現金の支出を伴わない経費（＝減価償却費）」や、「ローン利息・管理費・固定資産税」などの経費を活用し、赤字を生み出すことで課税所得を圧縮できます。

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🔽例）新築マンション（価格4,000万円）を購入した場合の概算収支（1年目）

項目	金額
家賃収入	110万円
支出（管理費・修繕積立金など）	▲20万円
支出（ローン金利部分）	▲60万円
減価償却費（建物＋設備）	▲100万円
固定資産税など	▲15万円

➡️ 合計：赤字▲85万円（＝不動産所得）

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✅【年収による節税効果の違い】

この赤字85万円を本業の給与所得と損益通算することで、所得税・住民税が減額されます。

📊シミュレーション比較表

項目	年収500万円	年収2,000万円（勤務医）
所得税率	約10〜20%（住民税含め15〜20%）	最大55%（住民税含む）
赤字損益通算額	▲85万円	▲85万円
節税額（目安）	約12〜17万円	約45〜47万円
実効節税率	約15〜20%	約55%

👉 同じ投資でも、所得税率が高い勤務医の方が圧倒的に節税効果が高くなります。

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✅【ポイント解説】

観点	説明
✴️高年収者ほど節税インパクト大	所得税率が高い＝損益通算による税金減が大きくなる
✴️不動産所得の赤字は給与所得と通算可能	給与収入がある人に有利（専業主婦等は節税効果が少ない）
✴️節税≠キャッシュフロー	節税できても、ローンの元金返済は支出になるため、資金繰りとのバランスが必要
✴️新築は減価償却が小さい＝節税効果も小さめ	ただし、金融機関評価や瑕疵リスクは中古より低いというメリットも

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✅【まとめ】

観点	年収500万の人	年収2,000万の勤務医
所得税率	低い（15〜20%）	高い（33〜55%）
節税インパクト	小さい	非常に大きい（▲50万近いことも）
投資の目的	資産形成・老後準備	節税＋資産形成＋所得コントロール
投資戦略	節税よりCF重視の中古や戸建ての方が合う場合も	節税＋法人化を絡めた複合戦略が有効

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📌補足アドバイス（勤務医向け）

勤務医の方は「不動産投資で損失を出す＝課税所得を下げる＝手元に残る現金を増やす」戦略が成立します。
年収が高くなればなるほど、同じ金額の経費でも“節税価値”が高まるため、医師・経営者など高所得者に不動産投資が支持されているのです。

 

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