ドクターが運用するマンション投資の減価償却費について

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　本日は、ドクターが運用するマンション投資の減価償却費についてお話しします。

 

✅ そもそも減価償却とは？

• 建物や設備など、長期間使用する資産の取得費用を**年数に分けて経費計上（償却）**する仕組み。

• 減価償却は建物部分・設備部分のみ対象で、土地は償却できません。

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✅ 新築不動産の減価償却構成

項目	内容	償却対象
土地	購入代金の一部	❌（非償却）
建物本体	構造体・壁・屋根など	✅（耐用年数により償却）
付属設備（附属設備）	給排水・電気・空調・衛生など	✅（短い耐用年数で償却）
建物附帯構造物	塀・門・外構など	✅（減価償却可・耐用年数あり）

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✅ 「建物本体」と「付属設備」の違い

分類	内容	償却年数（例：木造）
建物本体	壁・柱・屋根・床など建物の構造躯体	22年（木造）/ 47年（RC）など
付属設備（附属設備）	エアコン・給湯器・ユニットバス・キッチン・トイレ・照明・換気扇・配線・配管など	一般的に 6〜15年（※項目別）
建物附帯構造物	外構、塀、門、カーポートなど	一般的に 10〜15年程度

なぜ、減価償却にで節税になるんだ？？という疑問に関しては償却率や、物件で大きな違いがあります！！

➡ つまり、建物価格を「本体・設備・構造物」に分けることで、それぞれの早い償却年数を適用し、早期の節税効果が期待できるということです。

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✅ 新築での分け方（実務）

項目	割合（目安）	備考
土地	30〜40%	売買契約書に明記または按分
建物本体	50〜60%	躯体中心。最長の償却期間
付属設備	10〜15%	設備内容次第で加算可
附帯構造物	5%前後	外構・駐車場・塀など

📌 細かく計上する場合、売買契約書や建築費内訳書で分離計上しておくことが節税上とても重要です。

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✅ 付属設備に含まれる主な例（償却期間）

設備項目	償却年数（定額法）
エアコン（業務用）	6年
給湯器	6年
照明設備	6年
浴室乾燥機	6年
換気扇・ファン	6年
電気・給排水配管	15年
キッチン・洗面台	15年

➡ 設備として認定されれば最短6年で費用化（経費化）できるため、キャッシュフローが良好に見えても、会計上の赤字→節税につながります。

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✅ なぜ分けるべきか？（税務的メリット）

• 全体を「建物本体」として長期償却にしてしまうと、節税スピードが遅くなる

• 設備や構造物に分離することで、短期間で多くの経費を計上できる

• 高所得者（勤務医など）であれば、早期の損失で所得税・住民税の節税額が大きくなる

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✅ 実務での注意点

• 分離割合を合理的に設定（建築明細・見積書を活用）

• 設備と本体が区別しにくい場合は税理士・会計士の判断が重要です！

 

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