収500万のサラリーマン（税率15％）と勤務医年取1900万の不動産投資税金対策比較

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本日は

収500万のサラリーマン（税率15％）と勤務医年取1900万の不動産投資税金対策比較してみました。

✅ 前提条件：年収・税率比較

項目	サラリーマン（年収500万円）	勤務医（年収1,900万円）
所得税率	約5%〜15%（実効税率）	約33〜43%（実効税率）
住民税	約10％	約10％
合計税率	約15％	約43％
所得区分	給与所得	給与所得（高額）
節税インパクト	小	大

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✅ 1. 損益通算による節税効果の違い

想定内容	控除できる金額
不動産所得▲200万円	給与所得と通算可能
年収500万円（税率15%）	200万円 × 15％ = 30万円
年収1,900万円（税率43%）	200万円 × 43％ = 86万円

 

あと年収500万で配偶者控除があったり、住宅ローン控除があれば節税効果はほとんど期待できませんが1900万の勤務医の場合は両方控除があっても収めている分母が多いため節税効果は適用されることがほとんどです。

➡ 同じ不動産赤字でも、勤務医の方が56万円多く節税できます。
損益通算の威力が「税率の高い人」に大きく働くのがポイント。

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✅ 2. 投資戦略・融資条件の違い

項目	年収500万のサラリーマン	年収1,900万の勤務医
金融機関の評価	通常枠（融資ハードルあり）	高属性枠（優遇金利・高額借入可）
金利	2.5〜4.5％（提携次第）	1.3〜1.9％（優遇）
借入可能額	3,000〜5,000万円が限界	7,000万〜1億超も可能
借入年数	35年	最長35年可
投資の選択肢	築古・地方の高利回り物件中心	新築・RC・一棟ものも視野に入る
管理の余力	時間があることも多い	忙しいためフル外注前提

➡ 勤務医は「より安全・収益性の高い立地」で「規模を活かした長期戦略」が組める。

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✅ 3. 資産形成と出口戦略の違い

観点	サラリーマン	勤務医
自己資金活用	限られた貯蓄内でローリスク運用	高額な物件も頭金少なく取得可
節税後のキャッシュフロー	赤字でも相殺してトントン	赤字＋節税で実質黒字になりやすい
法人化の必要性	法人化は負担になることも	高収入者は法人化で節税効率UP
出口（売却・相続）	数年後売却益狙い	長期保有 or 資産分散・相続対策にも使える

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✅ 結論：不動産投資は「税率 × 融資力」で戦略が変わる

比較軸	年収500万サラリーマン	年収1,900万勤務医
節税効果	△（15%）	◎（43%）
融資の選択肢	限定的（自己資金重視）	多彩（レバレッジ活用）
投資スタイル	少額現金投資 or 築古高利回り	フルローンで安定資産を組み合わせる
法人化との相性	必要ないことも多い	節税上有利。活用余地大

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✅ 医師向け戦略のポイント（まとめ）

• 高所得を活かした減価償却＋損益通算の即効節税

• 優遇ローンでインフレに強い安定資産をレバレッジで構築

• 法人化まで視野に入れることが可能

 

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