ワンルーム投資で医師が特に注意すべき減価償却の取り扱いとは？

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「“経費にできる”と“節税になる”は違います。減価償却こそ冷静な戦略を」

ワンルーム投資で医師が特に注意すべき減価償却の取り扱いとは？

（年収3,000万円の勤務医の場合）

　年収3,000万円以上の勤務医ともなれば、所得税・住民税を合わせた税負担は年間で1,000万円前後になることも珍しくありません。

　こうした高額納税者にとって、不動産投資は「節税」の強力な選択肢となり得ます。

　その中でも特に注目すべきなのが「減価償却」の扱いです。

　一見すると複雑に見える減価償却ですが、医師にとっては“見えない経費”として強力な節税効果を発揮します。

　しかし、活用の仕方を誤ると、将来的なリスクを抱える可能性もあるため注意が必要です。

◆ 減価償却とは「お金を使わずに経費化できる魔法」

　不動産は購入して終わりではなく、建物部分の価値は年々減少すると考えられています。

　この価値の減少を経費として認める制度が「減価償却」です。特に中古のワンルームマンションは、築年数によって短い期間で大きく経費化できることがあり、実際に現金の支出がないのに所得を圧縮できる点が魅力です。

　例えば、築20年のRC構造のマンションを購入した場合、法定耐用年数は47年ですが、残存年数に応じて4〜10年で償却可能になるケースもあります。

　この短期償却によって、数百万円の経費計上が可能となることもあります。

◆ 医師が減価償却に注意すべき3つのポイント

1. 減価償却の終了後、課税所得が急上昇するリスク

　減価償却は一定年数で終了します。すると、それまで圧縮されていた所得が突然跳ね上がり、税負担が大きくなることもあります。

　特に給与所得が高い医師の場合、節税できた数年間のあとに税額が急増して驚くという事例も珍しくありません。

　このリスクを回避するためには、減価償却期間中に次の物件を検討したり、法人化の是非を含めた中長期的なプランニングが欠かせません。

2. 減価償却の根拠資料を税務調査で求められる

　医師のワンルーム投資は税務署にとっても注目分野のひとつです。購入時に建物と土地の割合をどう決めたか、その根拠資料（建物割合証明書や鑑定評価書）を適切に残していないと、税務調査で否認されるリスクがあります。

　信頼できる業者や税理士と連携し、根拠のある建物評価を行うことが重要です。

3. 将来的な売却時に「譲渡益課税」が重くなる可能性

　減価償却を行うと、その分だけ簿価（帳簿上の資産価値）が下がります。将来的に売却したときに売却益が大きく計上され、その分、譲渡所得税が高額になる可能性があります。

　したがって、「減価償却で節税→将来の売却で課税が重くなる」という流れを理解し、売却まで含めたトータルの戦略が求められます。

◆ 減価償却をうまく使いこなす医師の投資戦略とは？

　減価償却は短期的にみれば強力な節税ツールです。特に高収入の勤務医は、初年度から大きな節税メリットを享受できる可能性が高いです。

　しかし、「節税だけを目的に物件を買う」と、償却が終わったあとのキャッシュフローや税負担に悩まされることもあります。

　当社では、減価償却のメリットと将来リスクの両面を見据え、
医師のライフプランに最適化した不動産投資戦略をご提案しています。

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