キャッシュフローより減価償却を重視した物件選びは正しい？

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年収3,800万円｜勤務医（脳神経外科）｜青色申告予定｜法人なし

高所得の勤務医にとって、不動産投資の目的は「月数万円の家賃収入」ではなく、税引後キャッシュをどう最大化するかにあります。そうなると注目されるのが「減価償却重視の投資スタイル」です。

■ 減価償却で“帳簿上の赤字”を作る戦略

築古物件（特に木造）の最大の特徴は、減価償却費が多く取れることです。たとえば築25年超の木造アパートであれば、最短4年で償却可能。家賃収入は黒字でも、帳簿上では赤字にでき、給与との損益通算によって課税所得を圧縮できます。

特に年収3,800万円ともなると、所得税・住民税は合わせて50％近い負担。1,000万円分の減価償却で500万円の税負担が減るという感覚です。

■ キャッシュフローを軽視してはいけない

ただし注意点もあります。帳簿上は赤字でも、現金は手元に残るというのが減価償却のメリットですが、金利上昇や空室リスクを甘く見ると、キャッシュが枯渇する可能性があります。

特に一棟アパートで築古だと、修繕費の突然の出費もあり得るため、「節税目的だけ」で買ってしまうと本末転倒です。

■ ワンルームとの比較：見えない節税 vs 見える安心

ワンルームはそもそも減価償却の額が小さく、節税効果は限定的です。ただし、中古物件だと単年ですが大きく節税効果を取ることも可能です！尚且つ築浅の都市型ワンルームなら空室も少なく、家賃も安定しており、キャッシュフローが読みやすいのが強み。

一方で、築古木造や一棟アパートは、手間とリスクはあるが節税効果が大きい。年収の高い勤務医が「納税する為に貯金が減っていく感覚」から抜けたいとき、減価償却重視の物件はひとつの選択肢になります。

■ 結論：「納税を減らしてキャッシュを残す」が最適解

高所得者は、キャッシュフローより“税引き後キャッシュ”を重視すべきフェーズにいます。数字を見て、納税額が下がるインパクトを体感すれば、「あえて築古を選ぶ理由」も明確になるはずです。

初めはワンルームで感覚を掴み、2棟目から減価償却を意識した物件へ。そうした戦略的なステップが、勤務医投資家の理想的な流れです。

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