「給与と不動産の赤字を損益通算できると聞いたけど、まだ有効？ 税務調査で問題視されるのでは？」

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「給与と不動産の赤字を損益通算できると聞いたけど、まだ有効？ 税務調査で問題視されるのでは？」

（40代・勤務医・年収2,200万円）

✅結論：今も有効。けれど“節税目的”が透けると指摘されやすい

給与所得と不動産所得の損益通算は、今も税法上認められています。

たとえば減価償却による赤字であれば、年間数十〜数百万円を給与所得と通算でき、住民税・所得税の節税が実現します。

ただし注意点があります。

「節税目的のみ」で赤字を作るケースは、税務署から否認されやすいという点です。

✅損益通算が否認されるケース

以下のような場合、税務調査で否認される可能性があります：

赤字が数年にわたり継続（＝事業性がないと見なされる）

賃貸運営の実態が乏しい（＝名義貸しやペーパー管理）

築古すぎて実勢価格との乖離が大きすぎる物件

特に「土地＞建物」の価格配分で購入し、減価償却を無理に多く取っていると、「税金逃れ」と見なされやすくなります。

✅ワンルームとの比較

比較項目

一棟（築古木造）

ワンルーム（RC）

減価償却

◎（木造×築古で加速）

◯（建物価格が抑えめ）

損益通算の効果

高い（ただしリスクも）

中程度（安全圏）

税務署の目

厳しめ（規模・価格配分）

通常レベル

ワンルームマンションは「節税より安定型」。

実際には「損益通算しすぎて追徴されたくない」という医師には、RCワンルームのような堅実投資が好まれる傾向にあります。

✅損益通算が認められやすい条件

青色申告で事業的規模（例：5棟10室）を満たしている

賃貸運営が実態として存在している

毎年帳簿をつけ、確定申告を適正にしている

医師の方でも、「副業禁止だけど不動産はOK」というケースは多く、副業ではなく資産管理として継続的に行っているかどうかが重要になります。

✅まとめ：目的と運営の整合性が大事

給与と不動産の損益通算は、今でも有効な節税手段

ただし、赤字の出しすぎ・管理の実態不足は、税務調査で否認リスク

節税よりも安定運用が目的なら、RCワンルームが無難でおすすめ

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