年収1,500万円以上の勤務医の方を対象に、不動産投資における「減価償却重視」の物件選びをした場合の将来的な出口戦略について

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このブログは、年収1,500万円以上の勤務医の方を対象に、不動産投資における「減価償却重視」の物件選びをした場合の将来的な出口戦略について、1Rマンションとの違いを交えながら解説する内容です。

節税目的で「減価償却が取れる物件」を探す医師の方が増えていますが、その分、出口で苦しむケースも目立ちます。今回は「なぜ出口戦略が重要なのか？」「売却・保有継続・法人内活用、どんな選択肢があるのか？」をわかりやすく整理します。

減価償却重視の物件選びとは？

医師が選ぶ「減価償却目的の物件」とは、主に以下のようなタイプです：

築古木造アパート（築25～35年以上）

建物割合が70%以上に設定できるもの

法人で購入し、4年などの短期間で償却を終えるスキーム

このような物件では、実際のキャッシュが出ていなくても帳簿上赤字になるため、法人や個人所得に対する節税が可能になります。

減価償却が終わった後、どうなる？

築古で購入した物件は、減価償却期間終了後にこんな問題が起こりがちです：

1. 帳簿上の利益が一気に増える

→ 減価償却が終了し、経費にできる金額が減るため、利益が課税対象としてそのまま残る。

2. 節税効果が消えた後のキャッシュフローが弱い

→ 減価償却前提の物件は、もともとキャッシュフローが出にくい傾向があり、**節税が終わった瞬間に「単なる赤字物件」**になることも。

3. 物件価値がほぼ残っていない

→ 築古のため、売却益が出にくい。さらに、次の買主に融資が通らないケースが多く、市場で流動性が非常に低い。

将来どういう出口戦略が必要か？

① 「売却」の場合

残債より高く売れない可能性が高い

減価償却を多く取っていると、売却益（譲渡所得）が大きくなる

特に法人の場合、売却時に課税リスクが発生

→ 「出口で税金がドカンとくる」という事例はここから発生します。

② 「保有継続」の場合

キャッシュフローが小さいため、修繕費や空室に耐えられない

築年数40年超えになると、保険や入居者募集の難易度が跳ね上がる

減価償却できない以上、節税の意味もなくなる

→ 現金持ち or 本業で高収入が続く前提でしか保有しづらい。

③ 「法人内再利用」の場合

他の収益事業（新しい物件や事業）と損益通算を図る

法人内で不動産以外の事業とのバランスを調整できる

→ 節税終了後も法人スキームを継続的に活用するには、資金余力と戦略性が必要です。

医師がよく陥るパターン：償却重視で出口詰み

「税金を減らしたい！」と焦って購入

減価償却が終わったら、税金が跳ね上がる

修繕や空室に耐えられず、持ち続けるのが苦痛になる

つまり、目先の節税だけを見て買うと、築古１棟は数年後に困る構造です。

では、どのような設計が理想か？

減価償却とキャッシュフローのバランスがとれた物件を選ぶ

節税スキームは法人の収益・資金繰りと連動して設計

〇年後にどうするか？を買う前に決めておく

1Rマンションとの組み合わせで安定性を補完する

まとめ：減価償却で得したいなら「出口の道筋」も一緒に考えるべき

減価償却だけを目的にした物件選びは、短期的な節税には有効

しかし、数年後以降の課税や運用負担を見落とすと危険

節税と資産形成を両立させるには、「出口戦略」と「キャッシュの耐性」がカギ

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「減価償却で節税したいけど、将来どうすべきか不安」

「1Rマンションと築古木造、どちらが自分に合うのか知りたい」

「法人スキームの組み方を最初から見直したい」

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