すでに個人で複数物件を持っているが、あとから法人化したい」 というケースについて

本日も株式会社LIFEのブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

年収の高い医師の方が不動産投資を個人で始めたあと、

「やっぱり法人にすればよかった…」

と後悔することは意外と多いです。

特に、

節税メリットを最大化したい

家族に所得分散したい

将来的な相続・資産保全を意識している

と考え出すと、個人名義のままでは限界を感じる場面も。

今回は、

「すでに個人で複数物件を持っているが、あとから法人化したい」

というケースについて、1Rマンションと比較しながら

法人化の方法

税務的な注意点

よくある落とし穴

をわかりやすく解説します。

 

結論：あとから法人へ移すには高いハードルがある

不動産を個人名義から法人名義に移すには、通常は「法人への売却」が必要になります。

このとき以下の税金が発生します：

✅ ① 譲渡所得税（キャピタルゲイン課税）

個人が法人へ売却する際に「時価評価」され、

利益が出ていれば20〜39％の譲渡税がかかります。

※長期保有か短期かで税率が変動。

✅ ② 不動産取得税・登録免許税

法人が物件を取得するときに、取得税（3〜4％）＋登記費用（2％前後）が発生。

→ 時価1億円の物件なら、トータルで500〜600万円のコストになることも。

✅ ③ 住宅ローンや金融機関の承諾問題

個人で借りていたローンは原則、法人に引き継げません。

→ 法人で再度融資を取り直す必要があり、ここで頓挫するケースも。

 

1Rマンション投資の場合の注意点

比較項目

1Rマンション（個人）

一棟 or 複数物件（法人移行）

節税効果

減価償却が少なく圧縮不可

減価償却で所得圧縮しやすい

法人移行

実質メリットが薄い

節税効果が見込めるが費用重い

収入規模

月数万円の家賃収入

月数十万〜100万以上が対象に

→ 1Rマンション数戸レベルでは、法人化の費用に見合わないことも。

 

対策①：最初から「法人」でスタートする選択肢

最初から法人で物件を購入すれば、

移行時の譲渡課税・取得税・登記費用を丸ごと回避できます。

特に以下のような方は法人スタートを検討すべきです：

減価償却を活かした節税を本気で考えている

配偶者や子供に給与・資産を移したい

相続・贈与も見据えて中長期で考えている

 

対策②：「管理法人」を活用するという方法も

物件は個人名義のまま、管理業務を法人に委託し、

一部の収入を法人に移すという方法もあります（いわゆる管理法人スキーム）。

ただし：

節税効果は限定的（少ない）

実態のない法人だと税務署に否認されやすい

収益規模が小さいと費用倒れに

→ 本格的な運用なら、「所有法人」がおすすめです。

 

まとめ：あとから法人化は「高コスト・高リスク」

観点

ポイント

税金

譲渡所得・取得税・登記費用が発生

資金調達

融資の再申請が必要になるケース多

1R投資

金額が小さく、法人移行の効果が薄い

対策

最初から法人設立 or 節税見込みのある規模で動く

 

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