築古木造を法人で買うのが節税に有利だと聞きましたが、実際のリスクや注意点は？―1Rマンションとの比較

本日も株式会社LIFEのブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

このブログは、年収1,500万円以上の勤務医の方を対象に、不動産投資における「築古木造を法人名義で購入する節税戦略」について、実際のリスクや注意点を1Rマンションとの比較を交えながら解説する内容です。

SNSやYouTubeなどで「築古木造を法人で買えば節税になる」と聞いたけれど、本当に大丈夫なのか？

　そんな疑問を抱える先生方のために、医師特有の事情に寄り添った視点でお届けします。

 

築古木造を法人で買うと節税できる理由とは？

一番大きなポイントは「建物の減価償却を早く・大きく取れる」という点です。

項目

築古木造

1Rマンション（RC造）

減価償却期間

最短4年（残存年数法）

47年（新築）、中古でも数十年残る

建物価格の割合

高い（70～90％も）

低い（30～50％程度）

節税への即効性

高い

控除効果は限定的

特に法人で購入する場合、減価償却による「見かけの赤字」を作りやすくなり、法人所得を圧縮できるというわけです。

 

では実際にどれくらい節税になるのか？

たとえば、築30年の木造一棟アパートを3,000万円で法人購入した場合：

建物価格：2,400万円（80%）

残存耐用年数4年 → 年間償却600万円

この600万円分が法人の経費として毎年差し引かれるため、実効税率30%の法人なら年間180万円もの税金が軽減される計算です。

 

ただし、注意すべき「リスク」も大きい

ここが誤解されやすいポイントです。

① 築古木造は「物件リスク」が高い

雨漏り、シロアリ、傾き、老朽化した設備など、隠れた修繕コストが大きい

売却時の出口が限られ、資産価値がつきにくい

地方物件や不人気エリアに多く、空室リスクが高い

節税効果だけを見て購入すると、思わぬ「キャッシュアウト」に悩まされることも。

② 融資がつきにくい

法人名義＋築古物件は、金融機関から「貸したくない案件」と見られる傾向

頭金が3割以上必要なケースもあり、高い自己資金が求められる

1Rマンション（区分）なら自己資金10万円でも可の場合が多い

③ 減価償却が終わると課税が急増する

償却期間終了後（たとえば4年後）には、利益がそのまま課税所得として残るようになります。

初年度〜4年目 → 見かけの赤字で節税

5年目以降 → 一気に税金が重くなる

つまり、「節税の先送り」にすぎないという面もあります。

 

1Rマンションとの比較

項目

築古木造（法人）

1Rマンション（個人）

節税効果

◎ 減価償却大

△ 限定的

キャッシュフロー

△ 空室・修繕に注意

○ 安定しやすい

融資通りやすさ

△ ハードル高め

◎ 審査通りやすい

運用難易度

高（管理が必要）

低（外注しやすい）

出口戦略

△ 難しい

○ 売却しやすい

 

 

 

 本業がある方ばかりなので

修繕・空室・管理の手間まで想定しないと、本業に支障をきたす

 

まとめ

築古木造を法人で買うのは、「節税効果は大」だが「リスクも大」

1Rマンションは節税効果は小さいが、収支と管理が安定

本業が多忙な医師こそ、リスクと手間のバランスが最重要

短期の節税だけでなく、中長期の資産戦略で選ぶべき

 

ご相談・お問い合わせはこちら

「築古木造の法人購入に興味があるけれど不安がある」

「1Rマンションを持っているが節税効果が物足りない」

「法人を使った不動産投資の設計をゼロから見直したい」

そんな方は、お気軽にご相談ください。有資格者がご対応いたします。

　最後までご覧いただき誠にありがとうございました。