年収1,500万円の方必見！質問をわかりやすく解説

本日も株式会社LIFEのブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

「年収1,500万円を超えてくると、さすがに税金が重たい……」
勤務医としてご活躍されている方ほど、こうした実感を持たれているのではないでしょうか？

そこで注目されるのが、「不動産投資による節税」、とくに 不動産所得をあえて赤字にして給与と損益通算する方法 です。

しかし同時にこんな不安もよぎるはずです。

「これって合法なの？」
「税務調査で否認されるのでは？」
「どこまでが節税で、どこからが脱税なのか？」

このブログでは、勤務医の方向けに、
✅ 節税が合法である条件
✅ 税務調査で問題になるパターン
✅ 実際に安心して運用する方法

これらを具体的に、かつ分かりやすく解説します。

1. 不動産所得を赤字にして節税する仕組みとは？

◆ 不動産投資による「損益通算」とは？

例えば以下のようなケース：

• 区分マンションを購入し、家賃収入が年間100万円
• 経費（減価償却・金利・管理費など）が年間150万円

この場合、不動産所得は マイナス50万円 になります。
これを本業の給与所得（たとえば1,500万円）と合算して、課税対象額を減らす＝節税効果がある、という仕組みです。

2. 税務調査で否認されるのでは？勤務医に多い不安

◆ 結論：合法なスキームですが、やり方次第で否認リスクはあります

まず明確にお伝えしておきます。

✅ 損益通算そのものは合法です。
✅ ただし、赤字が意図的すぎる場合や、実態のない投資の場合は否認リスクがあります。

3. 税務署が“チェックしているポイント”

税務署が特に重視しているのは次の3点です。

4. 安心して節税するための「7つの条件」

1. 減価償却費は適切に計算する
   　→ 取得費・土地建物按分のエビデンス（契約書・固定資産評価証明など）を残す
2. 建物割合は常識的な範囲に（50〜70％）
   　→ あまりに高いと否認されやすい
3. 市場家賃に基づく収支計画を立てる
   　→ 不自然な赤字は避ける
4. 長期的な収益計画を立てる（出口戦略を含める）
   　→ 節税だけでなく“儲ける目的”を明示する
5. 実際に賃貸経営をしている証拠を残す
   　→ 管理契約書、入居契約書、募集履歴など
6. 数年で黒字転換できる計画を示す
   　→ 税務署は「いつまでも赤字」を嫌う
7. 必要以上に経費を水増ししない
   　→ 税務署は経費の内容も細かくチェックする

5. 実際の勤務医が取った安全な節税スキーム

◆ ケース：年収1,600万円の勤務医（40代男性）

• 購入物件：築15年のRC区分マンション（3,800万円）
• 賃料：月13万円
• 経費：金利、管理費、修繕費、減価償却などで年間180万円
• 初年度：不動産所得 ▲70万円 → 給与と通算し所得税約28万円軽減

→ ポイント：
✅ 減価償却は「建物割合60％」の評価書を取得
✅ 自己資金＋ローンでしっかり資金計画
✅ 管理会社を通した実運用で実態あり

6. 開業医と違って「経費にできないもの」が多い勤務医だからこそ…

勤務医の方は事業所得がなく、経費を使って課税所得を下げる手段が限られています。
　そのため、正しく不動産投資を活用することで、唯一といっていい“合法的な節税の抜け道”をつくることができます。

ですが、節税目的だけで「形だけの赤字」を作ると逆にリスクが高まります。

投資として成り立っているという実態の裏付けを持たせることが、節税を成功させるコツです。

7. 節税から資産形成へ：「赤字→黒字化」のロードマップも重要

勤務医としての高収入を活かすなら、

1. 最初は減価償却で赤字を出して節税
2. 数年後には黒字化してキャッシュフローを得る
3. その利益で次の物件を買い、資産を増やす

というように、節税と資産形成のバランスを取る戦略が理想です。

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「自分の年収・職業でも損益通算は可能？」
「この物件は節税になる？税務的に問題ない？」
「安全に減価償却を取り入れるにはどうしたらいい？」

そうした疑問がある方は、ぜひ一度ご相談ください。有資格者がご対応いたします。

　最後までご覧いただき誠にありがとうございました。