物件選定のプロセス公開中｜本気の収益不動産ブログ

　本日も株式会社LIFEのブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

　このブログでは、「プロセス」を分析し作成しました。是非、最後までご一読よろしくお願い申し上げます。

 

はじめに：なぜ物件選びが9割なのか？

　不動産投資において、最初の「物件選び」がすべてを決める——。この言葉を何度耳にしてきたでしょうか。

収益シミュレーション、資金調達、賃貸管理、出口戦略…これらすべての土台になるのが「どんな物件を選ぶか」です。にもかかわらず、SNSでは「地方高利回り」「新築区分マンション」「都内ワンルーム一択」など、極端な意見があふれています。

私はこれまで、表に出ない収益物件や“訳アリ物件”も含めて、200件以上の案件を実査し、売主や仲介業者、管理会社、リフォーム業者と話しながら実地で選んできました。

 

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戦略に合った市況を見極める

　まず最初にやるべきは、地図を広げて物件を探すことではありません。「どこで、どんな入居者に貸すか」という戦略を明確にします。

例えば、以下のような戦略があります。

戦略タイプ	エリア	ターゲット	特徴
安定志向	都市部（政令市・駅近）	単身会社員	賃料下落に強く、空室リスク低
高利回り狙い	地方中核都市 or 郊外	ファミリー層	利回り10％以上狙えるが管理手間あり
出口重視	再開発エリア or 駅近古ビル	法人 or 投資家	将来的に売却益も視野に入れる

　「利回り10％超だから即買い」は素人思考です。プロは、“なぜその利回りが実現しているのか”を冷静に読み解きます。

 

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物件データの「裏」を読む

　物件選定において、表面利回りや築年数だけでは不十分。私がチェックするのは以下のような情報です：

【レントロール】賃料に水増しがないか、更新履歴があるか

【管理状況】共用部の劣化、清掃状況、ゴミ置き場のルールなど

【土地と法規制】再建築不可、セットバック、用途地域の確認

【金融機関の評価】担保評価がどの程度か（耐用年数とRC比率）

【周辺競合との比較】同エリアの賃料相場と空室率

 

　特に重要なのは、「なぜ売主がこのタイミングで売ろうとしているのか」という背景。

　例えば、法人の決算期だから売る相続で手放したい、表面化していない修繕リスクがある。

　など、売却理由によって「価格の交渉余地」や「修繕費用の見込み」も変わってきます。

 

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現地調査の“見るべきポイント

　書面ではわからない「リアル」は、現地に行って初めて見えてきます。

私が現地でチェックするのは以下のようなポイント：

• ・ゴミ置き場や掲示板に荒れがないか（管理状況）

• ・入居者属性の確認（ベランダの洗濯物や張り紙からわかる）

• ・道路の幅員、隣地との境界、接道の角度

• ・近隣の騒音や治安、昼夜の人通り

• ・建物外壁のひび、雨どいの破損、水道メーターの配置

　中でも、「周辺に空き家や空室物件があるか」は重要です。なぜなら、入居付けに苦労する将来の姿を、ここで予測できるからです。

 

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収益シミュレーションは3つのシナリオで考える

　プロの収支シミュレーションは、“希望的観測”では作りません。

私はいつも次の3パターンで検証します。

1. ベースライン（現状維持）
   　→ 現在の賃料と支出ベースで5年、10年のキャッシュフローを見る。

2. マイナスシナリオ
   　→ 空室率上昇、修繕費膨張、賃料下落を織り込む。

3. プラスシナリオ
   　→ 家賃UP（リフォーム後）や売却益を見込んだ場合。

　たとえば、利回り12％の物件でも、共用部の修繕で200万円、入居率90％→75％に下がったら、実質利回りは8％以下になることもあります。

　見込み違いでキャッシュアウトするのは、資産ではなく負債を買ったのと同じです。

 

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購入判断と、融資先との交渉

　最後の判断材料は、「銀行の目線」と「売主の温度感」です。

　都市銀行が評価しないエリアでも、地銀・信金がOKを出すケースもあります。私は以下のように金融機関を使い分けています。

金融機関	得意なエリア・条件	融資期間	備考
地銀	地元密着、戸建て〜RCまで柔軟	25〜30年	現地調査を重視
信金	地域限定、築古にも理解あり	15〜20年	顔つなぎが重要
ノンバンク	フルローン可能だが金利高め	10〜15年	リスク管理必須

　物件の良し悪しはもちろん、「融資の引き出しやすさ」も意思決定の大きな要素です。

　また、売主の「この価格で早く売りたい」という心理を読むことで、指値や契約条件で有利に進めることもできます。

 

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築37年RCのクセ強”物件、利回り18％で仕入れた話

実際に私が仕入れた物件の一例をご紹介します。

• 物件概要：地方政令市の築37年RC 3階建、8戸、駅徒歩8分

• 表面利回り：18.2％（満室時）

• 購入価格：2,800万円（指値▲400万円成功）

• 主なクセ：階段部分のクラック、1階に夜逃げ履歴あり

【戦略】 ターゲットは駅周辺で働く20〜40代単身者。内装リフォームにより賃料単価を上げ、2年以内に満室化を達成。

【ポイント】 ・レントロールに水増し賃料が含まれていた→交渉材料に
・1階夜逃げ部屋はフルリノベで再生→月2.5万円→3.8万円にUP
・管理会社の切り替えで月次収支＋3万円改善

このように、「クセあり物件」でも、見立てと実行次第で優良資産になります。

 

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プロの物件選定には“目利き”と“ロジック”がある

　不動産投資は「物件選び」からすべてが始まります。

　SNSの利回りマウントに惑わされることなく、自分自身の戦略と照らし合わせて、地に足のついた物件選定をすること。

 

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ご相談・お問い合わせお待ちしております。

　最後までご覧いただき誠にありがとうございます。

「物件選びに自信がない」「レントロールの読み方がわからない」「プロに見てもらいたい物件がある」
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