収益物件のリアルを語るブログ｜数字で見る不動産投資

本日も株式会社LIFEのブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

　このブログでは、実際の収益物件の数字を細かく見ながら「なぜ見かけの利回りだけでは危険なのか」、そして「どうすれば収益性を見抜けるか」を解説していきます。

　是非、最後までご一読よろしくお願い申し上げます。

利回り9％でも赤字⁉ 収益物件を数字で見ると見えてくる本当のこと

【序章】見かけの利回りに騙されるな

「利回り9％って結構いいですよね？」 そう聞かれることがよくあります。ですが、数字をよく見ると「利回り9％なのに赤字」というケースが意外に多いんです。

例えば、物件価格1000万円、家賃年収90万円というケース。単純に見れば「表面利回り9％」となり、「悪くないじゃん」と思えますよね。

ですが、実際にはそこから管理費や修繕費、空室期間、広告費、固定資産税などを差し引くと、手元に残るキャッシュはごくわずか。場合によってはマイナスになることも。

　表面利回り vs 実質利回り

　表面利回りの落とし穴

　表面利回りとは、家賃収入の年間総額を物件価格で割っただけの数字です。 　たとえば、家賃月額7.5万円×12カ月＝90万円 ÷ 物件価格1000万円 ＝ 9％。

しかし、これには管理費・修繕費・税金などのコストが一切含まれていません。

　実質利回りを計算する

　実質利回りとは、家賃収入から経費を引いた"実際の利益"を、物件価格＋諸経費で割った数字です。

例）家賃年収：90万円

空室率：15％ → 実質収入76.5万円

管理費・修繕費：年間15万円

広告費・税金等：年間10万円 → 年間手残り利益：51.5万円

物件価格＋諸経費：1100万円 → 実質利回り：約4.7％

見かけの9％と、実質の4.7％。大きな差があります。

　運営コストをきちんと把握すること！

コストは想像以上に重い

固定資産税：年間10万円以上の物件も多い。

管理費・修繕積立金（区分所有）：月1〜2万円が一般的。

リーシングコスト：AD（広告料）、仲介手数料、原状回復費、空室期間：入居が3カ月空けば25％の収入ロス。

　「少し古くて安い物件だからお得」と思って買ってみたら、運営コストが高すぎて赤字に転落する、というのは本当に多い話です。

キャッシュフローで見る「本当に儲かる」物件

　月々のキャッシュフロー

　家賃収入から、運営費・ローン返済額を引いたものが月間キャッシュフローです。

例）家賃収入：7.5万円/月

管理・修繕・税：1.5万円/月

ローン返済：4万円/月 → 月CF：2万円

　年間で24万円のキャッシュフローが出ていれば、堅実な投資といえるでしょう。

　表面利回りでは測れない 安定感

表面利回り12％の古物件（空室リスク高・修繕多）より、8％の築浅満室物件の方が安定したCFが出る場合も多々あります。

【過去ご相談にこられたお客様がが買って良かった・悪かった物件の例】

■良かった物件：CF重視で選んだ郊外物件

表面利回り7.5％、築20年、駅徒歩15分

法人契約の長期入居、トラブルゼロ

実質利回り6.2％、月CF10万円超

　数字で選び、入居属性を読んだ結果、安定運用できた物件です。

■失敗した物件：高利回りに釣られた築古戸建て

表面利回り12％、地方都市、再建築不可

入居3カ月で退去 → 空室半年

原状回復30万円、AD2カ月 → 実質利回りマイナスに転落

見かけの利回りに惑わされた失敗例です。　

数字から逆算して投資判断

　不動産投資は「数字」で考えるゲームです。 「利回りが高そう」「安いからお得そう」という直感ではなく、

実質利回り

キャッシュフロー

で判断することが、安定収益への近道です。

　しっかり数字で検証していけば、収益物件選びは必ず精度が上がります。 次に物件を見るときは、ぜひ数字から逆算してみてください。

　運営コスト、キャッシュフロー、出口戦略まで含めた“数字での目利き”を磨くことで、安定した収益が得られるようになります。

　最後までご覧いただき誠にありがとうございます。物件を選ぶときは、ぜひ「表面利回り」だけではなく「実質利回り」「年間キャッシュフロー」までチェックしてみてください。

　数字で物件を見る目を養いたい方、実例を交えて詳しく知りたい方は、お気軽にお問合せください。弊社の有識者がご対応いたします。