借地権で不動産投資？リスクとリターンを語る

　本日も株式会社LIFEのブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

　今回は、そんな借地権付き不動産に焦点をあてて、そのリスクとリターン、実際に投資として成り立つのかどうかを、実例と共に深掘りしていきます。

 

1. 借地権とは？所有権との違い

　不動産投資における借地権とは、他人の土地を借りてその上に建物を建てる権利のことです。

　土地は地主のもので、自分が持つのは建物とその使用権だけです。これに対し"所有権"は、土地と建物の両方を所有できる完全な権利です。

【借地権のメリット】

• 初期取得価格が安い（所有権に比べて3割〜5割安）

• 利回りが高く見えやすい

• 一等地の立地でも手が届くことがある

【借地権のデメリット】

• 銀行融資が通りにくい

• 更新料や地代など継続的なコストがかかる

• 建て替えや売却に地主の承諾が必要

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2. 実際に借地権付き物件を買ってみた話

　　2023年、筆者が実際に購入したのは東京都23区内、駅徒歩8分の木造アパート（築35年・4戸・借地権付き）。

【物件スペック】

• 価格：2,200万円（所有権相場は3,800万円）

• 表面利回り：14.5％

• 実質利回り（地代・管理費等差引後）：11.2％

• 地代：月額1.8万円

• 地主：法人

この物件、価格の安さから現金購入しました。地代は発生しますが、立地の良さから空室リスクが低く、安定的なキャッシュフローを得ています。

【実際の収支シミュレーション（年間）】

• 家賃収入：680万円

• 地代・管理費等：120万円

• 固定資産税：10万円

• 修繕積立：20万円

• 実質収益：530万円 → 表面利回り：14.5％／実質利回り：11.2％

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3. 借地権投資のリスクとその回避法

 

　■ リスク1：地主との関係性

地主によっては、建て替えや売却の際に非協力的な場合があります。契約更新時の条件が不明確だと、トラブルになることも。

→対策： 購入前に"承諾の可否"を確認。可能であれば、書面で建て替え・譲渡承諾について事前合意を取得する。

　■ リスク2：融資が付きづらい

金融機関の多くが借地権物件には消極的で、フルローンはほぼ不可です。金融資産を多く持つ人向けの戦略といえます。

　→対策： 地銀・信金やノンバンクを活用する。あるいは現金投資前提で資産形成に活かす。

　　■ リスク3：出口戦略が限定的

一般的な買主が敬遠しがちなため、売却時に苦労する可能性も。

　→対策： リフォーム＋高利回りのまま"キャッシュフロー目的"の投資家に転売することを前提に設計。

 

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4. 借地権こそ、知る人ぞ知る逆張り戦略

　借地権物件は、投資家の目利きが試される物件です。一般層が避けるがゆえに競争は少なく、価格も抑えられている。

　そのぶん「地代込みでも高利回り」が狙え、かつ立地優位性を活かして運営も安定しやすい。

　特に、キャッシュフロー重視派、現金投資派、高利回り追求型の個人投資家には非常に向いています。

 

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5. 借地権物件を探す際のポイント

1. 地代が適正か？

   • 相場より高すぎないか、過去に改定されているか。

2. 地主の属性・スタンスは？

   • 個人か法人か、売買や建替えに協力的か。

3. 借地契約の種類と内容

   • 普通借地権か定期借地権か。

   • 更新期間、更新料、承諾料などの取り決めは明確か。

4. 再建築や増改築の可否

   • 建ぺい率・容積率は？用途地域によっても異なります。

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6. よくある質問（FAQ）

　Q1. 借地権は相続できますか？

→ はい、基本的に相続可能です。ただし、地主との関係性や契約内容によっては注意が必要です。

　Q2. 売却は難しいですか？

→ 所有権物件に比べて買い手は限られますが、利回りが高ければ"プロ投資家"には売れます。

　Q3. 将来的に地代が上がることは？

→ あります。契約内容に「改定の可能性」が記載されていることが多いので、必ずチェック。

 

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まとめ：借地権投資は“使いこなせば武器になる

　借地権付き物件は、一見するとハードルが高そうに見えます。しかし、権利関係や収支構造をしっかり理解すれば、都心好立地の優良物件を安価に取得し、高利回りを得ることも十分可能です。

　他の投資家が敬遠する今こそ、借地権という"裏ワザ"を学び、自分の投資ポートフォリオに活かしてみてはいかがでしょうか？

 

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　最後までご覧いただき誠にありがとうございます。

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今後も不動産投資情報、これからも発信していきますのでよろしくお願い申しあげます。