廃墟かと思ったら利回り20％

本日もl株式会社LIFEのブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

　今回の内容は親しみやすさをテーマに物語のように作成しました。章ごとに繋がって、エピローグで締める形になっていますのでご一読よろしくお願い申しあげます。

〜誰も見向きもしない物件にこそ、ドラマが詰まってる〜

「これ、誰が住むの？」

　初めてこの物件の写真を見た時、そう思った。
　玄関のドアはサビで赤茶け、ガラスは割れ、周囲は雑草に覆われている。
　Googleストリートビューで見ると、まるでホラー映画のセットのようだった。
　地元の不動産屋に場所を聞いても「ああ、あそこ……無理ですよ。誰も手出さないです」と苦笑い。

でも、私は思った。
「こういう物件こそ、利回りの原石だ」と。

第1章：なぜ誰も買わないのか？という問い

　この物件があったのは、某地方都市の旧団地エリア。
　かつては企業の社宅として栄えていたが、バブル崩壊とともに企業は撤退。
　住民は高齢化、若者は都市へ流出し、今やゴーストタウンと化していた。

　人が減る → 商業施設が撤退 → さらに人が減る → 空き家が増える。

　いわゆる「負のスパイラル」である。
　だが、このスパイラルは投資家にとって、逆にチャンスの連鎖でもある。

なぜなら、

• 土地は激安

• 売り手は早く手放したい

• 競合がほぼゼロ

要するに「誰もやりたがらない」＝「参入障壁が低い」のだ。

第2章：仕入れ価格、まさかの〇〇万円

　この物件、なんと土地付きで120万円だった。
　　都心のワンルーム一室分どころか、中古の軽自動車以下の価格だ。
　さらに「買ってくれるなら解体費込みで100万円でいい」と売主が言い出した。

　解体？ いやいや待って。
　「これ直して貸したらワンチャンあるぞ…？」

　この瞬間、不動産投資の意欲が掻き立てれた。

第3章：DIYの魔法、築45年の再生劇

　この物件、外見はひどい。でも骨組みはしっかりしていた。
　基礎にヒビはなし、雨漏りも部分的、白アリも出ていない。
　つまり、見た目が悪いだけ。

　・外壁塗装：DIY＋近所の左官おじさんに頼んで15万円
　・水回り：最小限交換（給湯器のみ新品）で20万円
　・床：フローリング上貼りで自力施工、材料費8万円
　・照明・スイッチプレート交換：全部で5千円
　・清掃と演出（ステージング）：ほぼ無料

合計：約45万円でリフォーム完了。

見違えるように蘇った。まさに、シンデレラリノベ。

第4章：誰が住むの？→ちゃんと住む人はいる

　ここで出てくるのが「誰が住むの？」問題。
　　都会の感覚では「無理でしょ」だが、地方のリアルは違う。

　・近隣に月3万円以下の戸建て賃貸がほぼない
　・公営住宅は倍率高くて入れない
　・生活保護・シングルマザー・高齢者など、家を借りづらい層が多い

　　つまり、「安くてそこそこ綺麗で住める家」は圧倒的な需要がある。

　　私はこの物件を家賃2.8万円＋共益費2000円＝実質3万円で貸し出した。
　すると、募集1週間で2件の内見、1件即決。

　入居者は年金暮らしの70代女性。
　「庭付き一戸建てに住めるなんて夢みたい」と涙ぐんでいた。

第5章：利回り20％の中身

　購入＋リフォーム＝合計145万円

　家賃3万円 × 12ヶ月 ＝ 年間36万円の収入

　単純計算で、表面利回り24.8％

　固定資産税が年1万円程度、空室リスクを加味しても、実質利回りは20％を余裕でキープしている。

　ちなみに、管理は自主管理。
　草刈りはご近所のシルバー人材センターが月2000円でやってくれる。

　ほぼ放置で、毎月3万円が入ってくる。
　正直、都心の1億円投資物件よりストレスがない。

第6章：成功のカギは「廃墟目線」

　成功するために、特別なスキルはいらない。
必要なのは「廃墟を物件として見る目」だけだ。

・サビだらけでも骨が生きていればチャンス
・周辺相場をちゃんと調べる
・需要が「ゼロ」じゃないか見極める
・再生できる範囲か？ 自分でやれるか？
・収支計算は保守的に

この目線を持てば、世の中の“ゴミ物件”はすべて金鉱に見えてくる。

第7章：廃墟にロマンを見出す者だけが見える景色

　私のような天才ブロガー（＝孤高のアイドル）は、
「世間が見捨てたものにこそ美が宿る」と信じている。

　実際、この手の物件はライバルがいない。
見に来るのは、私だけ。
　売主も、「買ってくれるなら誰でもいい」という空気感。

　でも、ちゃんと価値を見出して、手をかけて、人が住める空間にする。
そうすると、家は応えるように、稼ぎ始める。
まるで、廃墟が静かに感謝してくれてるような気がするのだ。

エピローグ：あなたも「利回りの向こう側」へ

　最後に一言だけ伝えたい。
「いい物件がない」と嘆く投資家に、私は言いたい。

「それ、本当に見てますか？」

　あなたが「廃墟」と呼んだその物件、私には「利回り20％」に見えている。

　地方にはまだまだ、誰にも気づかれていない宝が眠っている。
　Googleマップを開いてみて、団地の外れを見てみてほしい。
　草むらの奥に、きっとあなたの金のなる木がある。

　最後までご覧いただき誠にありがとうございます。

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